Содержание
интерьеры, материалы, мебель, акустика. Коворкинги. БЦ.
Всем добрый день! Меня зовут Илья Байбус, и я продолжаю экспертную колонку, начатую в 2015 году.
В многолетней практике RD Construction сложилась собственная классификация офисных проектов. Мы разделяем офисы на 6 типов. Стандартные офисы возглавляют этот список, у них главный приоритет отдан эффективному использованию площади. Дизайн-концепция Show room направлена на продвижение услуг и продукции компании. Креативные офисы характерны для рекламной сферы и IT. Представительские офисы отличаются эксклюзивными и дорогими решениями и материалами, а высокотехнологичные офисы помимо прочего позволяют контролировать работу системной инфраструктуры из единого центра. Штаб-квартиры заключают этот список и являются самыми серьезными и знаковыми, и сегодня я хочу поговорить именно об их особенностях и отличиях.
Компания RD Construction за последние 5 лет реализовала 1 110 000 кв.м, из них 125 000 кв.м – это площади штаб-квартир различных корпораций. Среди них компании «НОВАТЭК», «Газпром Экспорт», ФК «Открытие», «Райффайзенбанк», а также ОАО «Ростелеком», строительство штаб-квартиры которой мы закончили в конце 2015 года.
Отдельное здание
В штаб-квартире размещаются все ключевые подразделения, где идет основная работа. Владелец, как правило, крупная компания со штатом сотрудников более 2 000 человек. Филиалы и отделения могут располагаться в других городах или даже странах, но именно это – самое главное лицо компании. Штаб-квартира зачастую занимает отдельное здание, которое может находиться в собственности или быть в долгосрочной аренде. Соответственно из основных отличий я бы выделил большую общую площадь таких проектов, от 5 000 — 10 000 кв. м, а иногда 50 000 кв.м и более. Если говорить просто, то штаб-квартира отличается от обычного офиса, так же, как квартира от собственного загородного дома.
В своем доме – вы сами себе хозяин, никто не может вам диктовать, как и когда, например, включать кондиционирование или отключать электричество.
Структура штаб-квартиры
Штаб-квартира имеет свою структуру и помимо офисных помещений можно выделить несколько функциональных зон, которые располагаются в разных частях здания:
• Конференц-центр Переговорная зона выполняет представительскую функцию, сюда приходят гости компании и участники важных переговоров, здесь устраиваются большие конференции и собрания. Обычно располагается на верхних этажах с красивым панорамным видом.
• Зона top-менеджмента Оптимально TOP-зона располагается не на последних, а на средних этажах. Это обусловлено требованиями безопасности, а также разумным доводом в пользу того, что если руководство вызывает сразу нескольких сотрудников, у них должно быть примерно одинаковое время, чтобы добраться до кабинета начальства.
• Серверные Серверные помещения в структуре штаб-квартиры занимают также средние этажи, это позволяет оптимизировать длину кабельной трассы, ведь СКС имеет ограничение до 100 м, потом сигнал затухает и связь становится низкого качества.
• Пункты питания Столовые и рестораны располагаются на первом этаже для удобства логистики продуктов питания.
• Инженерные системы для back up Тяжелые и громоздкие системы back up устанавливаются в подвальных этажах из-за большого веса и высокого уровня шума.
Драйвер развития территории
Как правило, вокруг штаб-квартир создаются целые кластеры. Характерен пример железнодорожного кластера в районе Комсомольской площади, где располагается штаб-квартира РЖД, вокруг «сели» дочерние компании, а также офисы подрядчиков. При этом квартал имеет свою социальную инфраструктуру – театрально-концертный зал и т.д. Именно поэтому я обычно рекомендую помимо прочего при выборе здания или места под штаб-квартиру обратить внимание на непосредственную близость бизнес-центров и площадок под строительство – компании быстро растут и развиваются. Когда мы в 2011 году построили штаб-квартиру для «Новатэк» общей площадью 16 000 кв.
м, уже на момент переезда они пришли к выводу, что можно строить и занимать еще одно такое же здание.
Новый проект — штаб-квартира «Ростелеком»
В конце 2015 года мы объявили о завершении строительства новой штаб-квартиры для ОАО «Ростелеком». Это значимое событие не только для нашей компании, но и для всего рынка офисной недвижимости Москвы. Крупнейшая компания ведущего оператора связи «Ростелеком» теперь занимает 48 000 кв. м. офисного парка БЦ Comcity. В новый офис переедут сотрудники макрорегиональных филиалов «Центр» и «Москва», центральный аппарат управления, дочерние и зависимые подразделения компании «Ростелеком».
Функционально помимо open space, в здании расположены переговорные закрытого и открытого типа, отдельные кабинеты для руководства компании, шоу-рум и мультимедийная зона. Для проведения официальных мероприятий в офисе построен конференц-зал на 200 человек, оснащенный современным техническим оборудованием.
Сейчас штаб-квартира «Ростелеком» находится в стадии получения сертификатов по международному экологическому стандарту BREEAM. Для этого мы вели работы в соответствии с жесткими требованиями стандарта по процессу строительства, инженерным коммуникациям и отделочным материалам. В частности, офисное освещение решено с использованием исключительно светодиодного оборудования и направлено на экономию электроэнергии.
Процесс реализации штаб-квартиры
Что касается самого процесса реализации штаб-квартиры, то на этап строительства, как правило, отводится меньше всего времени. К примеру, «Райффайзенбанк» при поиске подходящего здания отсмотрел около 180 зданий, это колоссальные временные затраты, которые порой занимают месяцы и даже годы. А ведь после этого следует не менее длительный этап разработки концепции и проектирования, иногда в его процессе компания может вырасти, и тогда проект снова приходится перерабатывать.
В среднем подготовка к строительству занимает 2.5 года, тогда как сроки строительства ограничиваются 6-ю месяцами.
Представьте себе ситуацию: решено, что как минимум, допустим, 10 подразделений и филиалов съезжаются, у каждого из них есть договор аренды, который следует расторгнуть, и до наступления определенной даты переехать в новый офис. Если этого не случается, взимаются штрафы, компания терпит финансовые потери. Именно поэтому так важно, чтобы генеральный подрядчик выдержал сроки, и в определенную дату компания успешно переехала в новую штаб-квартиру. И мы делаем всё возможное и невозможное, чтобы так и получилось, это обязанность качественного генерального подрядчика.
Что требуется от генерального подрядчика?
1. Важно понимание самого процесса строительства, каждый управляющий на стройке должен четко себе представлять сроки, часы работ, и видеть дальнейшие шаги, если этого нет, он просто не может работать в нашей компании.
2. Значительную роль играет финансовое состояние генерального подрядчика, ведь нужны очень большие средства, чтобы реализовать такой проект. Например, при строительстве штаб-квартиры более 20 000 м2 генеральный подрядчик должен обладать 12 – 13 млн.$. Конечно, они по мере подписания закрывающих документов потом возвращаются. Но на момент реализации подобных масштабных проектов строительная компания должна быть финансово стабильна, иначе она не сможет довести проект до конца.
3. Еще один весомый актив, который требуется от генподрядчика – наличие ресурсов. А главный ресурс – это, конечно, люди. Их должно быть достаточно, например, в процессе реализации штаб-квартиры «Ростелекома» было занято около 1000 сотрудников нашей компании. А ведь в одном проекте не должно быть задействовано более 50% ресурсов, у генподрядчика должно оставаться достаточное количество людей, чтобы, например, ускорить темпы строительства.
4. Наличие плана В.
Не всё зависит от поставщиков, замедления и трудности могут возникнуть на таможенном контроле или из-за ухудшений погодных условий. Чтобы любой форс-мажор не повлиял на сроки и качество реализации проекта, у генерального подрядчика всегда должен быть план В, а лучше еще и С. Для этого важно правильно оценивать риски и уметь управлять ими.
5. Мышление out-of-box. Всё выше перечисленное заставляет мыслить нестандартно, решать задачи, которые кажутся нерешаемыми и находить при этом оптимальные ответы по стоимости и срокам.
6. Очень важно правильное взаимодействие генподрядчика с заказчиком. Заказчик со своей стороны должен обеспечить профессиональный аудит, то есть: технического специалиста, специалиста по закупкам, административного управляющего и общего координатора – ответственное лицо от заказчика. Консолидация ключевых подразделений позволит устроить процесс таким образом, чтобы результат получился на 100 баллов!
7. При этом от всех сторон требуется гибкий подход и ориентированность на конечный результат, необходимо идти на встречу друг другу, ведь мы все одинаково заинтересованы в конечном результате.
На что еще обратить внимание?
1. Продумайте адаптивность будущего офиса, штаб-квартира должна отвечать потребностям бизнеса.
2. Позаботьтесь об автономности вашего здания, например, установив хладоцентры высокой мощности и ДГУ.
3. Обратите внимание на конструктивные особенности здания. Для банка, например, важна будет возможность обустройства сейфов – всё зависит от вашей компании.
4. И последнее – офис в наши дни является не вторым, а первым домом для сотрудников. Позаботьтесь об удобной транспортной доступности, а также о комфортных условиях для работы и отдыха вашего персонала.
Уникальность гарантирована
Процесс создания штаб-квартиры – это всегда интересная и одновременно непростая задача. Несмотря на сложности и риски, каждый год крупные компании выбирают этот тип офиса, потому что в результате он становится важным активом и инструментом, в том числе для маркетинга.
Даже в нынешних экономических условиях такие гиганты, как «Газпром», «Роснефть» и «Транснефть» планируют создать штаб-квартиры, и, на мой взгляд, это стратегически верное решение. Надеемся, что в ближайшее время, несмотря на экономическую ситуацию, всему рынку предстоит интересная задача по реализации новых штаб-квартир.
Спасибо за внимание. До скорых встреч!
Дизайн новой штаб-квартиры Яндекса в Москве
В самом конце прошлого года Яндекс показал проект своей новой штаб-квартиры, которая расположится на улице Академика Зельдовича. Масштабы проекта впечатляют: на первые два этажа офиса и часть третьего смогут попасть все желающие — поесть в фуд-холле или ресторане, а также сходить в музей Яндекса. Авторы проекта здания — лондонское бюро PLP Architecture, главный архитектор — Ли Полисано.
Сооружение состоит из нескольких крыльев разной высоты: со стороны жилых домов на улице Анучина здание будет 12-этажным, со стороны Косыгина — 15-этажным.
Это сделано для того, чтобы новое здание не доминировало над существующей в районе застройкой, а органично вписалось бы в городской ландшафт. Строительство планируют завершить к 2024 году.
Согласно опубликованного генерального плана строительства, суммарная площадь комплекса составит более 170 тыс. кв. м. При этом на долю общественного пространства с открытым доступом и различных заведений сферы услуг приходится 25 тыс. кв. м., а под озеленённую и благоустроенную территорию будет отведено более 15 тыс. кв. м.
За счёт обилия стекла дом Яндекса будет казаться невесомым. Свет сможет свободно проникать через здание. Фасад отделают титановыми панелями. Они имеют свойство сливаться со средой, поэтому в разную погоду и разное время суток штаб-квартира будет выглядеть по-разному. У здания необычный силуэт — оно состоит из нескольких крыльев. Кто-то может усмотреть в нём сходство с кораблём, кто-то с раскрытой книгой.
Нижние этажи штаб-квартиры и кампус Яндекса будут открыты для всех.
На нижних этажах заработают кафе, рестораны, аптеки и предприятия сервиса. Вокруг здания появится благоустроенное общественное пространство. Офис не придётся обходить по периметру — пешеходный проход протянется прямо сквозь здание.
Прилегающее к зданию общественное пространство понравится людям всех возрастов. Детям придётся по душе ровная поверхность, по которой удобно кататься на велосипеде, самокате или роликах. Мамы с колясками оценят пологие пандусы. Пожилые люди после прогулки по парку смогут отдохнуть на удобных скамейках.
Сотрудники, которые приезжают на велосипедах, самокатах и скутерах смогут оставить транспортное средство на отдельной парковке (предусмотрят раздевалки и душевые). На -1 и -2 уровнях продумают спортивный комплекс — тренажёры, спортзал, огромный бассейн, площадки для йоги и танцев.
В роще оформят небольшой парк с пешеходными дорожками, лавочками и освещением. Нижние этажи штаб-квартиры и прилегающая к ним территория доступны для всех — вы сможете пройти офис насквозь и выйти с другой стороны.
А на верхних расположится открытая терраса с роскошным видом на город. Правда, она будет доступна только для сотрудников Яндекса.
Яндекс родом из Гагаринского района. История компании началась в «сталинке» на площади Гагарина — здесь размещалась основанная будущими создателями Яндекса компания «Аркадия». В Институте общей генетики на улице Губкина снимала помещение компания CompTek, из которой вырос Яндекс, а первым настоящим офисом Яндекса стал Вычислительный центр РАН на улице Вавилова.
«Площадь Гагарина и Институт общей генетики, вычислительный центр РАН и главное здание МГУ, Дворец пионеров на Воробьёвых горах — все эти места сыграли важную роль в прошлом Яндекса и его сотрудников. Теперь с Гагаринским связано и будущее компании. Мы не хотим жить особняком. Яндекс приложит все усилия, чтобы стать хорошим соседом и сохранить уникальную среду района» — комментирует проект управляющий объектами недвижимости компании Яндекс Иван Прокофьев.
По материалам: yandex.
ru и inmyroom.ru
Фото: yandex.ru
Следующая статья: Ледяное царство Снежной Королевы: зал для проведения церемоний в шведском отеле ICEHOTEL
Предыдущая статья: Антитренды в дизайне мебели: что выйдет из моды в 2023 году
Google Offices: вы не поверите, что работа выполняется в этих трех помещениях
Офисы Google могут иметь горки, стены для лазанья, капсулы для сна и баскетбольные площадки, но они не являются игровыми площадками для взрослых, по крайней мере, не полностью. «Я думаю, что эти предположения слишком поверхностны», — говорит Джошуа Брайди, директор Google по глобальному дизайну интерьеров, AD . Такие фильмы, как « Стажировка », и видеотуры по рабочим местам технологического гиганта уже давно предлагают заглянуть в дома сотрудников Google по всему миру, побуждая использовать общие прилагательные при обсуждении печально известных пространств: красочные, игривые, анимированные или забавные. И хотя эти описания верны, социальные сети или театральные адаптации часто не могут передать самое важное прилагательное, необходимое для описания офисов Google: преднамеренные.
«С самого первого дня основополагающие принципы Google в отношении наших продуктов заключались в том, что в первую очередь они должны быть ориентированы на пользователя, — говорит Мишель Кауфманн, директор Google по исследованиям и разработкам в области искусственной среды. «И точно так же мы думаем и о наших пространствах». За 24 года существования Google компания довела офис до предела своих возможностей, полагая, что если люди, работающие в нем, счастливы, здоровы и чувствуют себя комфортно, то и сама компания будет процветать. Именно благодаря этой идее элементы, похожие на тренажерный зал в джунглях, которыми известны офисы Google, становятся такими же неотъемлемыми, как письменный стол или картотечный шкаф. «Они здесь, потому что мозгу необходимо отключаться и снова подключаться, чтобы вы могли переориентировать свою энергию невероятно продуктивным образом», — говорит Брайди.
Конечно, не только игривый и причудливый дизайн отличает офис Google — на внешний вид этих примечательных помещений влияет множество факторов.
Ниже Кауфманн и Брайди проводят AD через три рабочих пространства компании, чтобы показать, что представляет собой офис Google.
Пирс 57 (Нью-Йорк)
300-футовая рампа, которая когда-то перевозила грузы и автобусы, была преобразована в мультимедийное пространство, чтобы приветствовать как сотрудников Google, так и посетителей.
Фото: Марк Викенс для Google.
Будь то строительство нового здания или реконструкция существующей структуры, цель каждого офиса Google — долговечность и вневременность. «Мы одинаково думаем о каждом офисе: «Как мы можем сделать здание, которое, надеюсь, будет функциональным и ярким на века?», — говорит Кауфманн. Не имея возможности предсказать будущее, компания предпочитает обращаться к прошлому в поисках зданий, которые достигли этой высокой цели. «Оказалось, что было пять основных общих свойств, — объясняет Кауфманн: высокие потолки, пространство двойной высоты, доступ дневного света, длинный пролет между колоннами и открытая конструкция.
В значительной степени именно этот скелет дизайна определяет почти любое пространство Google.
Открытая структура является обычным элементом офисов Google.
Фото: Марк Викенс для Google
Консольная комната с видом на реку Гудзон на пирсе 57.
Фото: Бретт Бейер для Google
Исходя из этого ядра, дизайнеры Google стремятся объединить три типа пространств: те, которые предназначены для углубленной работы, для совместной работы и встреч, а также для создания сообщества и стимулирования инноваций. Многие из этих основных элементов пространства Google выставлены в офисе компании на пирсе 57 в Нью-Йорке: большие окна открывают невероятный вид на реку Гудзон, «районы» для команд созданы в пределах относительно открытой планировки и многочисленные кафе и места для неформальных встреч позволяют расслабиться или разжечь любопытство.
Бэй Вью (Маунтин Вью, Калифорния)
Центральный двор отеля Бэй Вью украшен произведениями искусства, вдохновленными марипоса, а световые люки вдоль навеса на крыше пропускают много естественного света.